Hypothèque

L’achat d’une maison compte parmi les plus grosses décisions (et les investissements les plus importants) dans la vie d’un consommateur. C’est pourquoi il est crucial de maîtriser le vocabulaire hypothécaire. Ainsi, vous pourrez choisir le produit hypothécaire qui vous convient, en toute connaissance de cause.

Tous les acheteurs n’en sont pas à la même étape de leur vie. Les besoins en financement diffèrent d’une personne à l’autre, ce qui explique la gamme de produits offerts. La meilleure façon de s’y retrouver, c’est de s’adresser à un expert hypothécaire. Celui-ci pourra vous conseiller et trouver une solution adaptée à votre situation, avec laquelle vous vous sentirez à l’aise.

PRÉAPPROBATION

Demandez d’abord à votre institution financière de préapprouver la somme que vous pouvez emprunter. Vous saurez ainsi quelles sont les propriétés à votre portée. Règle générale, la préapprobation est garantie 90 jours. Et pour rassurer le prêteur, trouvez-vous un cosignataire, c’est-à-dire un tiers qui signe les documents hypothécaires avec l’emprunteur, mais qui n’a aucun intérêt personnel dans la propriété.

QU’EST-CE QU’UN PRÊT HYPOTHÉCAIRE ?

Peu de gens ont les moyens de payer totalement leur maison à l’achat. Le prêt hypothécaire est un prêt qui couvre la somme d’argent requise pour financer l’achat d’une maison. Il permet donc à quelqu’un d’acheter une propriété sans payer tout le prix d’achat d’un coup. Le débiteur hypothécaire est celui qui emprunte la somme, alors que le créancier hypothécaire est celui qui la prête.

Le prix d’achat de votre habitation moins le montant du prêt hypothécaire que vous aurez négocié donne la mise de fonds, c’est-à-dire la somme que vous devrez verser à l’achat. Cette mise de fonds est requise dans la presque totalité des cas. De plus, comme pour tous les autres prêts, le débiteur hypothécaire doit rembourser son prêt avec intérêts. Il existe diverses méthodes de remboursement à l’origine de la gamme de prêts hypothécaires offerts.

Il s’agit d’un prêt ; on le rembourse donc par versements périodiques. Ceux-ci comportent deux montants : l’un rembourse une partie du capital (la somme d’argent empruntée), alors que l’autre paie les intérêts (les frais encourus parce que vous avez emprunté de l’argent).

Plus votre mise de fonds sera élevée, moins d’argent vous aurez à emprunter et moins d’intérêts vous aurez à payer pour la durée du prêt hypothécaire.

Si votre mise de fonds représente 20 % ou plus du prix d’achat, vous aurez un prêt hypothécaire ordinaire.

Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, vous aurez un prêt à proportion élevée. Celui-ci doit être assuré afin de protéger le prêteur. Cette protection est une assurance-prêt hypothécaire. Elle protège le prêteur contre un défaut de paiement de l’emprunteur.

La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), Genworth Financial et AIG United Guaranty aident les acheteurs qui en sont à leur première maison et qui n’ont pas les ressources nécessaires pour faire une mise de fonds. Pour en savoir plus, parlez-en à votre conseiller hypothécaire.

L’ÉCHÉANCE

L’échéance d’un prêt hypothécaire est la durée pendant laquelle le prêteur prête à l’emprunteur la somme utilisée pour acheter une habitation. Elle peut s’étendre de six mois à 10 ans, mais elle se situe habituellement entre deux et cinq ans. En général, plus l’échéance est rapprochée, plus le taux d’intérêt est bas, et moins il en coûte d’emprunter l’argent. L’échéance venue, vous devrez rembourser le solde ou renégocier le prêt pour une autre échéance, jusqu’à ce que vous l’ayez remboursé en entier.
L’échéance à court terme

L’échéance des prêts hypothécaires à court terme est habituellement de deux ans ou moins. Ceux-ci offrent un taux d’intérêt plus bas que les prêts à long terme. Les gens qui pensent que les taux d’intérêt sont plus élevés en ce moment qu’ils le seront plus tard ont tendance à choisir le court terme. Ils espèrent que les taux seront plus bas au moment du renouvellement.
L’échéance à long terme

L’échéance des contrats à long terme est de trois ans ou plus. Ils coûtent un peu plus cher que les prêts à court terme, donc leur taux est supérieur. Certains emprunteurs sont prêts à accepter ce taux en retour d’une plus grande stabilité à long terme de leurs dépenses. Il est plus facile de budgéter un versement hypothécaire stable ; on y gagne en tranquillité d’esprit.

Rembourser totalement un prêt hypothécaire peut être long, 15 à 25 ans en moyenne. Le fait de rembourser totalement un prêt par versements sur le capital et les intérêts pendant une période définie s’appelle l’amortissement. Ces dernières années, les prêteurs et assureurs hypothécaires ont commencé à proposer aux consommateurs des périodes d’amortissement de 30,35 et même 40 ans.

On peut rembourser de diverses façons. Certaines personnes préfèrent un taux fixe prédéfini, qui leur permet de faire un budget et de prévoir d’autres dépenses plus facilement. D’autres optent pour la flexibilité, au cas où leur situation leur permettrait de faire de plus gros versements à l’occasion. Il y a des prêts hypothécaires pour tous les types d’emprunteur. Votre conseiller hypothécaire vous aidera à vous y retrouver.

LES TYPES DE PRÊT HYPOTHÉCAIRE

Le prêt hypothécaire ouvert

Pour pouvoir faire de plus gros versements ou rembourser votre prêt en entier sans pénalité, il vous faut un prêt hypothécaire ouvert. Celui-ci offre toute la flexibilité souhaitée. L’emprunteur doit être prêt à suivre la fluctuation des taux d’intérêt, en échange du droit de rembourser son prêt avant l’échéance.

On doit se souvenir que la plupart des prêts hypothécaires ordinaires permettent à l’emprunteur de faire des versements forfaitaires représentant jusqu’à 20 % du prêt total, une fois l’an, sans pénalité. C’est ce qu’on appelle souvent des prêts avec privilège de remboursement anticipé. Ce versement est appliqué directement au capital. Vous n’avez donc pas nécessairement besoin d’un prêt ouvert (au taux d’intérêt plus élevé) pour faire des versements supplémentaires.

Le prêt hypothécaire fermé

Le prêt hypothécaire fermé vous engage pour une durée déterminée, à un taux d’intérêt déterminé. Dans la plupart des cas, l’acheteur qui souhaite rembourser son prêt en totalité avant la fin de l’échéance fermée devra payer une pénalité.

Le taux d’intérêt du prêt hypothécaire fermé ne varie pas pendant la durée de l’échéance, mais l’échéance non plus. On connaît le montant des versements et le montant du capital restant à rembourser à la fin de l’échéance.

Les prêts fermés offrent habituellement un meilleur taux d’intérêt que les prêts ouverts. La plupart permettent de faire, sans pénalité, un remboursement anticipé par année d’une valeur n’excédant pas 15 % du prêt total. Ce versement est appliqué directement au capital.

Le prêt hypothécaire convertible

Dans un prêt hypothécaire convertible, prêteur et emprunteur s’entendent au début de l’échéance pour permettre à l’emprunteur de changer la nature du prêt au cours de celle-ci. C’est le prêt à choisir si vous souhaitez commencer avec un prêt ouvert avant de le verrouiller. Le prêt convertible offre un meilleur taux que le prêt ouvert, tout en permettant de le convertir en prêt fermé.

LES TAUX

Le taux d’intérêt est la somme des intérêts facturés sur un versement mensuel, exprimée en pourcentage. Il est calculé à partir du rendement des obligations ou du taux auquel la Banque du Canada prête de l’argent aux institutions prêteuses. Règle générale, le taux d’intérêt est bas si on emprunte à court terme et plus élevé si l’échéance est plus éloignée.

Le prêt hypothécaire à taux fixe

Si vous négociez un prêt hypothécaire à taux fixe, votre taux demeurera le même jusqu’au bout de l’échéance. Vous n’aurez aucune surprise : votre versement ne changera pas, ni le solde de votre prêt à la fin du contrat.
Le prêt hypothécaire à taux variable

Votre prêt est à taux variable si vous avez accepté que celui-ci puisse fluctuer en cours d’échéance. Le taux suit alors les fluctuations du taux de base de l’institution financière, d’un mois à l’autre. Même si le taux d’intérêt change, le montant de votre versement reste le même, sauf que la partie appliquée au capital variera. Par exemple, si le taux baisse, une plus grande partie de votre versement servira à rembourser le capital. Le prêt à taux variable est un choix intéressant si vous croyez que les taux d’intérêt sont hauts en ce moment et risquent de baisser.

LES MODALITÉS DE L’ENTENTE

Lorsque vous vous entendez avec le vendeur sur le prix d’achat de la maison, vous devez verser un acompte. Il s’agit d’une partie de votre mise de fonds, payée à la signature de la promesse d’achat-vente.

Le contrat de vente est le document officiel détaillant le prix et les conditions de la transaction. Il est approuvé par l’acheteur et le vendeur.

Lorsque vous négociez le prix de la maison, gardez à l’esprit que vous devrez payer les taxes municipales. Celles-ci s’appliquent à toutes les propriétés privées et sont la plupart du temps payées mensuellement ou en deux versements annuels. Le montant des taxes est calculé à partir du taux d’imposition de la municipalité et de la valeur de la propriété selon l’évaluation municipale.

En plus de l’acompte et de la mise de fonds, vous devrez sans doute payer pour l’inspection de la maison, c’est-à-dire l’évaluation de la structure et des équipements (plomberie, chauffage, électricité), afin de déterminer si la maison est sûre et si des réparations sont nécessaires.

Assurer son prêt hypothécaire

Votre conseiller hypothécaire peut vous renseigner sur la pertinence d’une assurance-vie, invalidité ou maladie sur votre prêt. Plusieurs options s’offrent à vous pour vous protéger et protéger votre famille, au cas où vous seriez dans l’impossibilité de travailler. Il existe plusieurs types d’assurance:

Assurance prêt hypothécaire

L’assurance prêt hypothécaire permet d’acheter une habitation avec un acompte qui peut descendre jusqu’à 5 %. Le montant de la prime d’assurance dépend de la somme empruntée. La prime peut être payée en un seul versement forfaitaire, sinon elle peut s’ajouter aux prêts hypothécaires et être incluse dans le versement mensuel d’hypothèque.

Assurance-titre

L’assurance titre protège les acheteurs contre les risques inhérents aux transactions immobilières (notamment l’usurpation de titre) tant et aussi longtemps qu’ils possèdent leur habitation.

L’assurance hypothécaire (aussi appelée assurance-vie de crédit)

L’assurance-vie hypothécaire est conçue pour protéger votre famille contre le fardeau financier du remboursement de l’hypothèque dans l’éventualité de votre décès. C’est une assurance-vie qui rembourse le solde du prêt hypothécaire à l’institution prêteuse si une personne inscrite dans le prêt hypothécaire devient incapable de faire ses versements.

REMBOURSER SON PRÊT HYPOTHÉCAIRE EN AVANCE

Comment raccourcir la durée de votre prêt et réduire le coût de l’emprunt
Pourquoi raccourcir son prêt ? Pour que l’emprunt soit moins coûteux. Cela laisse plus d’argent pour les autres aspects de votre vie : l’éducation des enfants, préparer la retraite, accumuler un fonds d’urgence.

Faites plus de paiements. Augmentez la fréquence de vos paiements. Demandez à votre conseiller de vous montrer ce que vous épargnerez avec des versements à la semaine ou aux deux semaines, plutôt qu’une fois par mois. On parle de centaines de dollars par année en intérêts !

Faites la plus grosse mise de fonds possible. Cela raccourcira de beaucoup le temps requis pour rembourser le prêt. Si le taux d’intérêt est plus bas au moment de votre renouvellement, étudiez la possibilité de ne pas réduire vos paiements afin de rembourser votre capital plus rapidement.

Faites des remboursements anticipés. La plupart des prêts hypothécaires permettent de faire un paiement supplémentaire par année n’excédant pas 20 % du prêt total. La somme est appliquée directement au capital, ce qui vous épargne des intérêts annuels. Votre remboursement d’impôts ou votre boni annuel, par exemple, pourrait servir à cet effet.

Faites des paiements forfaitaires chaque fois que votre situation financière le permet.

Doublez vos versements chaque fois que cela vous est possible.

Choisissez une période d’amortissement plus courte.
Votre conseiller hypothécaire peut vous montrer quels seraient vos versements et vos intérêts avec une période d’amortissement de 20 ans au lieu de 25. Si vous le pouvez, optez pour un amortissement sur 15 ans. Vos versements seront plus élevés, mais vous paierez moins d’intérêts au bout du compte.

Si les taux sont plus bas au moment où vous renégociez votre prêt, ne réduisez pas votre versement. Ainsi, vous rembourserez votre capital plus rapidement.

TYPES D’HABITATION

Condominium : une forme de propriété selon laquelle l’acheteur est propriétaire d’une unité de logement et partage le coût des parties communes.

Maison isolée ou propriété franche : une propriété dont vous possédez à la fois l’habitation et le terrain sur lequel elle se trouve.

Maison en rangée – une maison faisant partie d’une série de maisons adjacentes, sans être un condominium.

QUELQUES DÉTAILS À VÉRIFIER

Pour préparer votre prêt, votre conseiller hypothécaire aura besoin des renseignements suivants :

  •     une preuve de votre salaire ou de vos revenus d’emploi ;
  •     vos données bancaires ;
  •     une preuve que vous avez votre mise de fonds en main ;
  •     la liste de vos biens ;
  •     la liste de vos dettes ;
  •     les coordonnées de votre notaire ;
  •     une photocopie de la promesse d’achat ;
  •     une photocopie de l’inscription au Service inter-agences ;
  •     un contrat et les devis de la maison s’il s’agit d’une nouvelle construction.

 

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